3月21日，新京報貝殼財經會客廳舉行第四期房地產沙龍，活動以“北京‘好房子’來了！”為主題，邀請專家、企業嘉賓共同探討“好房子”的內涵、實踐，以推動行業變革創新。
北京城建設計發展集團總建筑師、北京市住宅建筑設計研究院總經理錢嘉宏，中國建筑標準設計研究院有限公司副總建筑師郝學，招商蛇口北京公司副總經理于海波，北京興創嘉和副總經理任啟鑫，龍湖集團北京公司營銷負責人李汶炎，中建海龍北京科技有限公司研發設計總監李利民，中建壹品北方分公司元啟項目負責人梁雷濤等與會嘉賓，針對“好房子”如何實現高得房率，架空層、風雨連廊怎樣落地與運維等焦點問題進行觀點碰撞。
3月21日，新京報貝殼財經會客廳現場。
政策鼓勵建設“好房子”
在今年全國兩會上，“好房子”首次被寫入政府工作報告中，明確提出要適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。
在十四屆全國人大三次會議舉行的民生主題記者會上，住建部部長倪虹表示，近期正在組織編制“好房子”的建設指南，也在修訂《住宅項目規范》，其中一項是把住宅的層高提高到不低于3米。倪虹還表示，2025年將從立標準、強科技、抓項目三方面落實建設“好房子”，這意味著2025年，將是“好房子”標準與建設的關鍵落地年。而北京作為先行者，已經邁出了一步。
今年2月，繼《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》（以下簡稱《導則》）發布之后，北京發布了《平原多點地區“好房子”規劃管理技術要點（試行）》（以下簡稱《技術要點》），其中提到的“起居室挑空”“錯層陽臺”“架空層”“風雨連廊”等創新設計，為住宅產品賦予了更多可能性。
對于北京“好房子”《導則》出臺的背景，錢嘉宏表示，2023年市規劃與自然資源委員會啟動了《導則》的編制工作，旨在提升人民群眾生活品質，導則以問題為導向，重點解決住房質量通病問題，如隔聲、漏水和開裂等問題。《導則》發布后，2024年初北京又出臺了《技術要點》，在《導則》基礎上進一步細化落地了架空層、風雨連廊和陽臺等八個方面，并獲得政策鼓勵。
北京市發布的“好房子”《導則》按照北京城市總體規劃各圈層規劃要求，結合首都功能核心區、中心城區、北京城市副中心、平原新城地區、生態涵養區的功能定位和區域特征，分圈層明確了住宅規劃設計基本原則，目標推動不同區域、不同市場需求的好房子建設。錢嘉宏表示，住宅設計的國標規范更強調安全和底線。地方編制的《導則》和《技術要點》則是結合實際情況因地制宜給出“好房子”的建設方向，鼓勵企業去做，而非強制性要求。引導企業在項目的開發過程中不僅要算經濟賬，更要站在城市高質量建設視角和提升居住品質視角來建設“好房子”。
錢嘉宏提到，在北京發布的“好房子”《技術要點》中，政策導向是：提升小區公共空間品質，營造有煙火氣的商業、公共服務配套，通過風雨連廊打造風雨無阻的歸家路線，政策鼓勵套內建筑面積140平方米以上戶型設置挑空空間，豐富居住空間，對居住區高度進行彈性管控實現高低錯落天際線等等，這些政策均為住宅小區開發建設及設計多樣化提供了更多的可能性，為實現生活品質提升提供了政策支撐和保障。
錢嘉宏表示，在地塊項目的開發過程中，企業不僅要算經濟賬，更要站在城市視角、客戶視角和居住者視角來設計好房子。
層高隨著平均身高、居住品質需求而“長高”
優化建筑設計與科技創新、解決當下的住房頑疾，是建設“好房子”的必由之路。
郝學強調，目前滿足個性化需求的產品不多，并非開發企業不愿意，而是成本、開發周期或者銷售開發邏輯都不太支持。而現在提供“好房子”成為導向，是全社會尤其建筑行業及其全產業鏈共同研究的課題。
郝學表示，每個人和每個家庭心目中的好房子都不相同，從年輕到退休，每個生命階段的需求也不同。因此，應考慮用大空間的結構體系與管線分離相結合，采用裝配式裝修的建設方式，為用戶提供充分的改造空間，滿足不同用戶、不同生命階段的需求。
“從設計角度來看，房子是一個家庭生活的容器。”郝學表示，隨著生活品質的提升，人們除了關注房子的位置及價格外，還關注通風、采光，以及溫度和濕度等多個維度。近幾年地暖已經非常普及，地面占用的厚度必然增加。此外，新風系統、中央空調也已普及，會占用一定的頂部空間。因此，兩會期間，倪虹提出將住宅的層高提高到不低于3米，就為科技賦能提升居住品質預留了條件。
此外，郝學表示，2.8米層高其實是源于1956年對機關單位公房的要求。當時人們的平均身高大約是1.6米（因為當年數據較少，具體數據并不完全準確），然而，今年男性的預期身高已經達到1.75米。人的身高在增長，房子（高度）也要適當調高。
郝學表示，層高提高到不低于3米，為科技賦能提升居住品質預留了條件。
“好房子”的設計和建造，將是一次行業轉型的契機。倪虹在民生主題記者會上說，建設“好房子”是產業轉型發展的新賽道，以后企業若想在競爭中脫穎而出，比拼的就是新科技、高質量與好服務。
作為科技建造企業，李利民表示，模塊化建筑與“好房子”的特點非常契合，完全可以結合在一起，形成模塊化產品。模塊化建造是把一個房子拆分成模塊，在現場經過很多結構設計節點搭建成房子。在工廠采用模塊化生產方式，將窗框和墻一同澆筑，保證了窗框的永久穩定性和耐久性，可以避免出現漏水和質量問題，而且模塊化建造方式對解決隔聲及裝修有害氣體排放的問題都很有效。
關注社區、產品及服務
“好房子”的出現，不僅是房地產行業的一次深刻變革，更是企業產品重塑的契機，也是購房者實現高品質居住需求的機遇。企業是“好房子”建設的重要推動者，目前，開發“好房子”已成為開發企業的共識。
龍湖·觀萃是2023年全國首屆“好房子”設計大賽北京賽題實施地塊項目，也是全國首個“帶方案入市”的住宅項目，該項目最終選擇了北京住宅設計院的一等獎獲獎方案落地，打造了近千平方米景觀風雨連廊、三座總面積近千平方米的架空層泛會所，以及戶戶贈送挑高超6米的空中浮島陽臺。對此，龍湖集團北京公司營銷負責人李汶炎表示，目前項目實景示范區已經開放，以上空間均已實景呈現。當前階段，政策已經給予了許多突破，比如架空層和陽臺等。項目除了關注室內空間及小區外，還將關注更多領域，比如主動在項目東西兩側代建了兩個總面積超1.3萬平方米的“口袋公園”，以及小區入口兩側超1300平方米的商業配套。
據悉，位于大興的元啟項目也在調整產品，積極響應“好房子”政策，比如會所增加泳池、產品設計上增加陽臺等，與新一代產品形成連接，提高產品價值，讓客戶住得更舒適。雖然成本增加很多，但對已購買的客戶售價未變。
于海波也強調，“好房子”不光是高得房率，更為重要的是洞察客戶需求，做出匹配客戶需求的好產品和好服務，例如在北京城市副中心的招商云璟攬閱項目，調研發現年輕客戶更加注重情緒價值和追求顏值，具有悅己主義、歡聚主義和實用主義等消費理念，因此項目做了高顏值立面、下沉式社區客廳、Max收納體系、滿配精裝等適配產品，獲得了客戶的認可和青睞。
“在市場供大于求的情況下，需要深入研究客戶，做好產品和服務，以滿足新一代客戶的需求。市場最終只有少數擁抱客戶需求變化、提供更好產品和服務的企業能留下來。”于海波表示，招商蛇口全面擁抱北京“好房子”時代，除了在城市副中心打造第一個“好房子”外，在亦莊也打造了區域首個“好房子”項目招商序，同樣在高得房率的基礎上，投入更高成本打造風雨連廊、架空層泛會所等設施，滿足客戶不斷提升的居住改善需求。
多方探索“好房子”破題路徑
任啟鑫表示，“好房子”對于行業來講，是讓大家有機會重新審視，打造新一代產品。過去，局限在一個指標體系里，現在可以創造出更好的居住環境和場景。比如探索如何突破傳統空間，以提升室內和室外的空間品質，探索科技系統的引入等。
目前，“開發商有足夠的動力和意愿去發揮創造力，但在設計過程中也會面臨一些困惑”。任啟鑫表示，如何結合北方氣候設計更有使用價值的開敞陽臺和架空層空間，如何實現公共空間的后期低成本運維等，都需要找到實施的路徑。
對于如何讓老房子變成“好房子”，李利民表示，老房子面臨的客觀條件與新房差別比較大，希望有相關的政策研究指導。
“好房子”的出現，給房地產行業帶來轉型機遇，但怎樣落地，目前，更多開發企業仍在實踐探索。綜合來看，與會嘉賓們認為，“好房子”不僅僅是建筑本身，還包括好服務、好社區，這是人們追求生活品質、人文關懷的體現。
錢嘉宏表示，好產品一定要搭配好服務。“好房子”堅持住宅全生命周期設計理念，重視運營維護，提升服務水平，實現品質長久。現在已經建設和批復的項目，雖然沒法改變房子的物理空間，但是可以通過為業主提供一系列好服務，在運營階段為“好房子”增值。例如在三四線城市，市場認可度高的“好房子”項目承諾給家庭提供全方位的服務，比如提供糧油米面等綠色健康食品，負責接送孩子以及“四點半學堂”，幫老人預約看病等等增值服務，目前提供全方位高品質服務的項目還是太少了，更多是單方面強調房子硬件空間大、面寬寬，沒有重視“好房子”軟件服務內容。
李汶炎也認為，后期的增值服務很重要，需要增加一些更加便民的場景。像龍湖·觀萃打造的三個架空層會所，后期都將由龍湖物業進行運營，給業主更多的生活社交空間，同時社區配建的商業街區也將提供便捷的生活服務，如醫療體檢，通過人性化的服務提升房屋實用性。
從目前來看，關于“好房子”的思考與實踐才剛剛啟程。隨著行業不斷創新與變革，更多的“好房子”將從藍圖變為現實，走進千家萬戶。
新京報貝殼財經記者 袁秀麗 攝影/實習生 張湘涓
編輯 楊娟娟 校對 翟永軍
