房企化債步入“深水區”。2025年以來，世茂集團、遠洋集團等房企的境外債務重組相繼獲批。而寶龍地產、正榮地產等房企的重組計劃失效，其中，寶龍地產不得不面對債權人清盤的申請。

業內人士認為，房企在債務重組過程中，需要充分考慮債權人的利益，確保重組方案獲得債權人的支持。同時，也要合理規劃債務結構。其中，在選擇債轉股時，要謹慎確定轉股價格和比例，充分考慮對股權結構和公司治理的影響。

世茂、遠洋境外債務重組獲批

3月13日，世茂集團境外債務重組迎來好消息。其發布公告稱，境外債務重組計劃已于3月13日獲得高等法院批準，并已達成所有計劃條件。

2025年2月份以來，多家房企的境外債重組迎來進展。2月19日，遠洋集團境外債務重組香港協議安排獲香港法院批準并已生效。而其境外債務重組英國重組計劃已于2月5日獲英格蘭法院批準。此外，2月12日，龍光宣布約76.4%的同意債權人已加入整體CSA（整體債權人支持協議），意味著龍光境外債務重組也已取得初步成功。

但是更多房企的債務重組仍處于“拉鋸戰”中。自2024年9月碧桂園宣布對9筆境內債延期之后，碧桂園境外債重組一直備受關注。今年1月，碧桂園公布境外債務重組條款擬化債116億美元。2月底，在年度工作會議上，碧桂園總裁莫斌表示，目前債務重組工作正在有序推進中。

3月7日，合景泰富公告披露了45億美元境外債務重組方案的進展。目前，合景泰富仍在就方案與票據持有人小組進行磋商，且方案的若干方面仍在討論中，預期將繼續與票據持有人小組保持主動及建設性接洽。

對此，克而瑞分析人士表示，從大多數房企的重組方案來看，無外乎債務期限展期、債轉股、資產清償、現金兌付等等。由于大多數出險企業現金流十分緊張，同時資產價值縮水或者已被抵押、質押，能夠用于抵債的優質資產不多，因此，債轉股成為大多數房企重組的“標配”。

比如，2024年7月，遠洋集團在首次披露境外債重組方案，向債權人提供了新票據或新貸款、強制可轉換債券、新永續債作為重組對價，共覆蓋債務本金56.36億美元。

寶龍、正榮重組計劃接連失效

并非所有的房企都能順利過關。2月28日，寶龍地產發布公告，在生效截止日期（2月28日）之前，公司境外債務重組計劃未能達成協議，因而計劃失效。

寶龍地產一直在推進債務重組。2月4日，寶龍地產表示擬將境外債重組截止日期延長至5月31日，以便有更多時間達成實施重組所需的條件。就此，寶龍地產尋求計劃債權人同意，并向法院提交申請。

此后，寶龍地產公告稱，經向計劃債權人另行通知，持有現有債務工具本金額約68.56%的計劃債權人已就建議延長提交投票，其中約50.77%表明支持建議延長。但在2月21日舉行的法庭聆訊上，法院駁回有關延長的申請。

耗時一年的債務博弈還是宣告失敗。境外債務重組計劃落空后，寶龍地產子公司被債權人提出清盤。

3月9日，寶龍地產稱，全資附屬公司寶龍維京在維京群島高等法院被提出清盤申請，內容有關2024年8月10日到期、本金5億美元的優先票據，申請人持有其中約1.99億美元未償本金，清盤申請聆訊將于4月28日舉行。

不過，寶龍地產表示，正在與申請人積極溝通，務求在對其他債權人公平的原則下，與申請人協商達成有效的解決方案（包括努力促使清盤申請盡快被撤回或駁回）。

而在債務重組上，寶龍地產表示，已聯合財務顧問安邁融資及法律顧問盛德律所，將與公司債權人合作，進一步探討尋求全面解決當前流動資金問題的所有可行方案，以期盡快與境外債權人達成協議。

不僅寶龍地產重組失敗。1月2日，正榮地產對外公告稱，其境外債務重組支持協議已失效，將繼續與公司各持份者進行討論，致力實現公司境外債務的整體重組方案。

正榮地產于2022年初出現流動性危機。2023年11月初，正榮地產對外披露了債務重組方案。值得關注的是，今年1月20日，正榮地產發布公告稱，公司實際控制人歐宗榮因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強制措施。而據天眼查3月12日的法律訴訟信息顯示，歐宗榮創立的另一家企業正榮集團被申請破產審查。

房企債務重組仍存諸多挑戰

在業內人士看來，并非所有房企都能順利通過債務重組化解危機，部分企業因流動性緊張、資產縮水或債權人反對等原因，重組計劃難以推進。整體來看，房地產行業風險仍未完全出清。

克而瑞分析人士指出，債務重組并非一蹴而就，其中仍存在諸多挑戰。在重組過程中，房企需要充分考慮債權人的利益，確保重組方案得到債權人的支持。同時，也要合理規劃債務結構，避免過度依賴某一種重組方式，降低未來的財務風險。比如在選擇“債轉股”時，要謹慎確定轉股價格和比例，充分考慮對股權結構和公司治理的影響。

此外，“財務投資人的選擇也十分關鍵，投資人是否有實力在債務重組后帶領企業走出困境，也需要謹慎考慮。除此之外，房企的重組成功并不意味著上岸，不管是展期還是消債，都只是減輕財務壓力，若要真正回到正常經營軌道，仍需通過市場的檢驗。”上述分析人士如是說。

值得關注的是，3月13日，金融監管總局黨委召開擴大會議指出，持續推進城市房地產融資協調機制擴圍增效，堅決做好保交房工作，加快制定出臺與房地產發展新模式相適應的融資制度。

中指研究院企業研究總監劉水表示，截至目前，融資“白名單”項目貸款審批通過金額超6萬億元，但金融機構出于風控和經營責任考慮，資金實際到位仍較慢，建議各部門加強協同，進一步明確金融機構盡職免責，加快落實“白名單”資金，優化項目放款條件，加快放款節奏，實質性改善企業資金面。另一方面，建議商業銀行等金融機構對企業債務能展盡展，特別是即將到期的貸款要提前謀劃展期，避免企業違約，進一步穩定市場預期。

在安居客研究院院長張波看來，2025年依然是房地產行業去風險的重要年份，通過“白名單”項目融資，推動房企轉向合規融資和精細化運營，促進房地產行業向高質量發展過渡。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 王心