首個被官方公開通報的現房銷售違規案例引發了社會的關注。
近日，海南省三亞市住建局對外發布《關于“天正山河璽院”項目房地產開發企業、中介機構違規銷售的通報》。該項目本應按照現房銷售制度推進，但在尚未達到現房銷售階段就擅自采取收取認籌金的形式進行違法銷售。因此被定性為觸碰現房銷售制度的“紅線”。
“這是自2020年3月海南實行現房銷售制度以來，三亞首次公開披露違反現房制度的典型案例。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示：“鑒于近兩年現房工作力度加大，且重心從開發端進入銷售端，所以對現房銷售模式及規范更需要研究，將有助于更好促進現房制度開展，最終更好保護購房者的權益。”
推進現房制度是房地產發展新模式的重要組成部分。隨著各地現房用地的開發建設，更多項目開始進入現房銷售的環節。那么，現房銷售制度有哪些規定？在購買現房項目時，購房者如何“避坑”，需要特別注意哪些方面？
事件：
違規銷售，開發商全額退回購房款
在通報中，三亞市住建局稱，接到舉報，反映“天正山河璽院”項目在未取得《商品房現房銷售備案》情形下，向購房人出售商品住房。經過調查，三亞永基房地產開發有限公司（簡稱“三亞永基”）開發建設位于天涯區的“天正山河璽院”項目，尚未辦理商品房現房銷售備案手續，不具備銷售條件。
經三亞市住建局調查，三亞正基房地產開發有限公司（簡稱“三亞正基”，為開發企業的全資母公司）賬戶于2024年12月23日至2025年1月10日期間，收取“天正山河璽院”項目3-2-502、601、602及6-2-802號房屋認籌款各50萬元，共計200萬元，屬于違法銷售。目前，三亞永基已將違規收取的購房款全額退回。
同時，“天正山河璽院”項目銷售公司海南搏悅創展科技有限公司（簡稱“搏悅創展”）代理銷售不符合銷售條件的商品房，屬于違法銷售。
三亞市住建局對此違規銷售的做法做出處理，其中，根據《商品房銷售管理辦法》第四十二條的規定，決定給予三亞永基全市通報批評，處以警告，責令限期改正。涉及違法違規行為，將移交執法部門進行處理。同時，根據《商品房銷售管理辦法》第四十三條規定，決定給予搏悅創展全市通報批評，處以警告，責令限期改正；涉及違法違規行為，將移交執法部門進行處理。
值得一提的是，被通報處理的三亞“天正山河璽院”，其建設地塊是2024年6月26日出讓的三亞市中心城區控規HP04-06-04/05/11地塊，兩家房企經過510輪競價，最終，三亞正基以16.36億元的最高價競得，溢價率達37.7%，刷新了當時三亞住宅用地樓面價紀錄。
在該地塊出讓公告中，明確約定“該宗地建設的商品住宅須實行現房銷售”。
根據天眼查APP信息顯示，項目開發企業三亞永基為拿地企業三亞正基的全資子公司，均屬河北省衡水市天正地產集團的核心企業。
企業官網信息顯示，天正地產集團成立于2003年，起步于衡水，截至2024年6月，在河北、山東、寧夏和海南均有布局，其中，河北為其房地產業務的大本營，項目分布在邯鄲、邢臺、衡水、滄州等地。此外，根據中指研究院數據，2023年，天正地產實現權益銷售額68.43億元，排在全國房企銷售榜第93位；2024年，天正地產實現全口徑銷售額54.5億元，在房地產企業中排名第129位。
焦點：
開發商銷售現房前必須取得相應手續
作為全國首個省級出臺現房銷售政策的省份，海南在全國層面上率先踐行現房銷售制度。
早在2020年3月，海南發布《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，其中提出，新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。同年5月，《海南省住房和城鄉建設廳關于明確本地居民多套住房限購政策及現房銷售有關問題的通知》發布，明確在2020年3月8日后（含3月8日），通過出讓取得的土地建設的商品住宅，實行現房銷售制度。
此次三亞“天正山河璽院”開發商、中介機構雙雙被查處，主要原因正是在未取得現房銷售手續、不具備銷售條件的情況下，采取收取認籌金的形式進行違法銷售。
嚴躍進表示，由此可見，對于實行現房銷售制度的項目來說，在售房前取得現房銷售手續是必須嚴守的“紅線”。
按照國家《商品房銷售管理辦法》規定，商品房現售，應當符合以下條件，包括現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；持有建設工程規劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置已經落實；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；物業管理方案已經落實。
同時，《商品房銷售管理辦法》規定，房地產開發企業應當在商品房現售前，將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。
除此之外，各地對現房銷售又有具體的規定。例如，成都住建局在2023年發布的《關于支持商品住房現房銷售促進行業高質量發展的通知》中，明確現房銷售條件包括完成不動產首次登記；完成配建的公共服務設施；完成申請樓棟所在施工許可證所載建設內容和規劃核實內容，完成新建住宅附屬設施設備交付使用備案手續，項目“所見即所得、款清即交房”；承諾在銷售階段不設置抵押等。
提示：
買現房時需查看“五證”
那么，在購買現房項目時，購房者又需要特別注意哪些方面？
對此，新京報貝殼財經記者咨詢開發商業內人士，其表示：“在購買現房項目時，購房者需要查看《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》和《商品房現房銷售備案》，證件齊全才能購買。”
嚴躍進指出：“從此次海南查處情況來看，主要依據《商品房銷售管理辦法》。考慮到現房銷售的比重會增加，建議各地積極制定商品房現房銷售相關管理辦法等文件。做好此項工作，和今年政府工作報告提出的‘有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式’是高度契合的。同時，也應要求房企營銷部門等加強學習，并據此積極宣傳，讓購房者更好地了解現房銷售與交易模式。”
新京報貝殼財經記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 翟永軍
