2月11日，在蛇年春節后北京第二場土地出讓活動中，保利發展+中國金茂聯合體摘得朝陽三間房組合地塊，成交價87.295億元，溢價率約10.5%，成交樓面價約5.2萬元/平方米。

據悉，三間房組合地塊是朝陽區第三宗以打包形式出讓的組合土地。另外兩宗組合地塊分別為“酒仙橋+前葦溝+中關村朝陽園北區”、“酒仙橋+小紅門+十八里店”，其中，前者于2024年6月由中建智地聯合體以112億元底價摘得；后者于2024年11月由中海新城以153.32億元拿下，溢價率0.21%。在業內人士看來，打包出讓組合地塊已成為朝陽供地的新常態。

超百輪競價、逾87億元成交

上述地塊具體為北京市朝陽區三間房D區棚戶區改造土地開發項目1205-0007、三間房南區棚戶區改造土地開發項目1202-0006、0007地塊R2二類居住用地、A334托幼用地，位于朝陽區三間房鄉，土地規模約6.9萬平方米，規劃建筑規模約17.29萬平方米，起始價79億元，該地塊未設置土地競價限價，也未設置銷售指導價。

此前，三間房組合地塊共獲得保利發展+中國金茂、中海地產以及招商蛇口3家房企及聯合體報名。歷經超100輪競價后，該地塊才確定歸屬。在競拍后半程主要是中海地產與保利發展+中國金茂聯合體進行競價。從舉牌的積極程度來看，保利發展+中國金茂對其志在必得。

三間房組合地塊包括3宗地塊，分別是二類居住用地1205-0007，用地規模3.68萬平方米，地上建面9.21萬平方米，容積率2.5，控高80米；二類居住用地1202-0006，用地規模2.76萬平方米，地上建面7.71萬平方米，容積率2.8，控高60米（局部80米）；幼兒園教育用地1202-0007，用地規模0.46萬平方米，地上建面0.37萬平方米，容積率0.8，限高16米（屬于無償配建地塊，建成后需移交政府部門）。

值得一提的是，本次出讓的組合地塊，此前分別在2024年第四輪、第五輪供地清單中出現過，此次組合出讓經歷了調規。原本三間房D區1205由0007和0020兩宗地塊組成，其中0020是一宗多功能用地，而本次出讓將0020地塊剔除。與此同時，0007地塊的用地面積雖未改變，但容積率從原來2.8下調至2.5，地上建筑面積減少了1.09萬平方米。此外，三間房南區1202-0006地塊在打包后，其控高由原先的60米調整為60米（局部80米）。

對此，中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，這些調整一方面減輕了開發商的拿地運營成本，另一方面也提高了小區的居住舒適度，讓空間更加開闊。

朝陽區第三次出讓組合土地

圖/土地出讓文件截圖

從位置來看，三間房南區0006、0007地塊緊鄰朝陽北路，且靠近地鐵6號線褡褳坡站，其西側直線距離約1.7公里處便是東五環。三間房D區0007地塊則位于三間房南區地塊的東南方向約1.2公里處，距離地鐵6號線約700米。

據張凱介紹，這兩個區域的交通和配套條件都較為優越，周邊有朝陽大悅城、常營龍湖天街兩大商圈。值得關注的是，三間房D區0007地塊西北角存在一座墓園，即現存的石文晟繼妻佟氏誥封碑，該墓園不可移動，必須原地保留。這種情況與此前中海地產摘得的豐臺萬泉寺地塊存在家族墓地祭祀臺的情況相似。

三間房組合地塊周邊區域在過去近一年內并無新房項目入市。2023年，朝陽北路北面的和光煦境和璽悅朝陽開盤時，期房銷售指導價為8.5萬元/平方米，且均已售罄。目前其現房項目也已入市，2024年9月，和光煦境推出96套現房，目前已網簽91套，網簽均價為7.5萬元/平方米；2025年1月，璽悅朝陽推出86套現房，目前也已網簽28套，網簽均價為8.3萬元/平方米。其中，和光煦境的開發商為保利發展，而和璽悅朝陽的開發商為三元嘉業。

從目前來看，2024年，保利發展在北京公開土地市場僅拿下一宗地塊，也就是聯合建工摘得的海淀永豐地塊，項目名為保利建工·嘉華天珺。此外，2024年中國金茂也開始在北京土地市場積極補倉，獲得豐臺東鐵營地塊。

在張凱看來，此時保利發展和中國金茂拿地，補倉時機正好。另外，這也是朝陽區第三宗以打包的形式出讓組合地塊，因此，打包出讓已成為朝陽供地的新常態。

值得關注的是，與三間房組合地塊以10.5%溢價率成交不同，蛇年春節后出讓的首宗地塊則是以底價成交。2月8日，北京石景山首鋼園設備處地塊以28.01億元成交，由首鋼集團底價摘得，住宅部分成交樓面價3.7萬元/平方米。該地塊的土地性質為居住用地、綜合性商業金融服務業用地。在業內人士看來，之所以底價成交，與石景山區整體新房銷售表現平平的情況有關，目前區域內很多新房項目都采取以價換量的銷售策略。不過該地塊樓面價3.7萬元/平方米，相比之前區域項目利潤空間更大，給購房者的優惠空間也會更大。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 王心