房企正加速以債務(wù)重組等方式進(jìn)行自我修復(fù)。2025年開(kāi)年，房企在債務(wù)展期及重整自救方面不斷有新消息傳來(lái)，包括碧桂園，融創(chuàng)、龍光等房企均在債務(wù)重組方面有所進(jìn)展。
新的一年房企如何自救？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下，房企債務(wù)重組的背景是市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。債務(wù)重組完成只是走出債務(wù)危機(jī)的第一步，房企仍需要充分改善經(jīng)營(yíng)基本面。企業(yè)應(yīng)把握好政策窗口期，提高項(xiàng)目產(chǎn)品力，加大營(yíng)銷力度，或可與政府部門積極對(duì)接土地調(diào)規(guī)、退地?fù)Q地政策，回籠資金或換倉(cāng)促進(jìn)去化。
碧桂園、龍光境外債重組均獲進(jìn)展
新的一年，碧桂園最要緊的工作是保交房和修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。自2024年9月碧桂園宣布對(duì)9筆境內(nèi)債延期之后，碧桂園境外債重組一直備受關(guān)注。2024年11月18日，有消息稱，碧桂園向部分債權(quán)人提交了境外債務(wù)重組方案的初步條款。
2025年初，碧桂園高管就表示，積極主動(dòng)與各利益相關(guān)方溝通制定新的展期計(jì)劃，更好地匹配當(dāng)前的市場(chǎng)周期以及公司資金情況，逐步實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期及可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。
如今終于有了消息。
1月9日，碧桂園披露公告公布了公司境外債重組的最新進(jìn)展。據(jù)稱，重組提案的關(guān)鍵條款，已與由七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會(huì)達(dá)成共識(shí)，此提案構(gòu)成進(jìn)一步談判和具體文件的框架。
據(jù)悉，上述協(xié)調(diào)委員會(huì)由共同持有或控制碧桂園三筆銀團(tuán)貸款（未償還本金總額為36億美元）未償還本金額約48%的貸款人組成。
如果重組提案得到落實(shí)，將使碧桂園實(shí)現(xiàn)大幅去杠桿化，減少債務(wù)最多116億美元，還包括將債務(wù)到期時(shí)間延長(zhǎng)至最多11.5年以及將加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。同時(shí)，碧桂園控股股東正在考慮將集團(tuán)未償還本金總額11億美元的現(xiàn)有股東貸款轉(zhuǎn)換為公司或附屬公司的股份。
“重組提案的關(guān)鍵條款達(dá)成一致，意味著碧桂園境外債重組邁出了重要一步。具體來(lái)看，該方案包含本金削減和債轉(zhuǎn)股，若最終落實(shí)，有望對(duì)公司綜合資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行大幅去杠桿。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，碧桂園重組的基調(diào)是股東和境外債務(wù)人共渡難關(guān)。首先是債務(wù)人同意將債務(wù)到期時(shí)間延長(zhǎng)至最多11.5年，且債務(wù)加權(quán)平均利率從之前的6%降低至約2%；其次是將11億美元的股東貸款轉(zhuǎn)換為該公司或附屬公司的股份，以彰顯股東渡過(guò)難關(guān)的決心。
值得關(guān)注的是，2024年2月27日，碧桂園收到建滔集團(tuán)旗下永恒信貸有限公司Ever Credit Limited的清盤呈請(qǐng)，事關(guān)雙方一筆本金約16億港元的未支付定期貸款及應(yīng)計(jì)利息。這項(xiàng)清盤呈請(qǐng)聆訊經(jīng)過(guò)多次延遲之后，被延期至2025年1月20日；截至目前，尚未有再度延期的消息。
另一家在境外債務(wù)整體重組取得重大進(jìn)展的是龍光集團(tuán)。1月6日，龍光集團(tuán)推出境外債務(wù)的整體重組方案，并表示已與其若干境外債權(quán)人達(dá)成一致。在公告披露的重組方案中，龍光集團(tuán)提供了現(xiàn)金支付、短期票據(jù)與強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券的組合、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、長(zhǎng)期票據(jù)共計(jì)四個(gè)選項(xiàng)。根據(jù)公告，龍光集團(tuán)境外債務(wù)的未償還本金總額約為80.38億美元，其中整體重組方案涉及的境外債務(wù)未償還本金總額約為75.62億美元。
融創(chuàng)中國(guó)9只境內(nèi)債重組獲債權(quán)人通過(guò)
與此同時(shí)，目前，融創(chuàng)中國(guó)境內(nèi)債二次重組也迎來(lái)新的進(jìn)展。
2024年11月14日，融創(chuàng)公布了其境內(nèi)債的化債方案。此次境內(nèi)債重組涉及的公司債券規(guī)模約154億元，包括“H融創(chuàng)05”“H融創(chuàng)07”“PR融創(chuàng)01”以及“20融創(chuàng)02”等10只債券。
2025年1月13日，對(duì)于融創(chuàng)境內(nèi)債重組的最新進(jìn)展，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者從知情人士處獲悉，當(dāng)前，10只債券中已有9只獲得債權(quán)人投票通過(guò)，包括H融創(chuàng)05、PR融創(chuàng)01、H0融創(chuàng)03、H6融創(chuàng)01、20融創(chuàng)02、H1融創(chuàng)01、H1融創(chuàng)03、H1融創(chuàng)04、H21融創(chuàng)1優(yōu)；截至目前，僅剩下“H融創(chuàng)07”一只債券有待通過(guò)，投票截止日期為1月21日。
但是，在融創(chuàng)債務(wù)重組的關(guān)鍵時(shí)期也面臨著一個(gè)“插曲”。2025年1月10日，融創(chuàng)中國(guó)公告稱，公司于當(dāng)日收到中國(guó)信達(dá)（香港）資產(chǎn)管理有限公司向香港高等法院提出的清盤呈請(qǐng)，內(nèi)容涉及一筆3000萬(wàn)美元的債務(wù)。在公告發(fā)出當(dāng)晚，融創(chuàng)中國(guó)方面也即刻回應(yīng)“堅(jiān)決反對(duì)清盤呈請(qǐng)”。
但是，融創(chuàng)也在公告中坦言，由于呈請(qǐng)給公司造成的影響，同時(shí)考慮當(dāng)前市況遠(yuǎn)不及此前境外債務(wù)重組時(shí)的預(yù)期，不排除將進(jìn)一步結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，尋求更加全面的境外債務(wù)綜合解決方案。
也就是說(shuō)，融創(chuàng)中國(guó)可能會(huì)面臨著重啟境外債務(wù)的重組。
融創(chuàng)方面表示，目前無(wú)意就公司股份轉(zhuǎn)讓向高等法院申請(qǐng)認(rèn)可令，該公司將在稍后階段結(jié)合境外債務(wù)綜合解決方案的進(jìn)度，考慮是否有必要向高等法院申請(qǐng)認(rèn)可令。融創(chuàng)中國(guó)在公告中也表示，“希望債權(quán)人保持耐心及對(duì)公司一直以來(lái)的支持，給予公司適當(dāng)時(shí)間以評(píng)估當(dāng)前情況，為所有持份者制定最務(wù)實(shí)和最佳的債務(wù)解決方案。”
房企債務(wù)重組的背景是市場(chǎng)止跌回穩(wěn)
從目前來(lái)看，2025年房企加快卸下債務(wù)的腳步，力求輕裝上陣。在劉水看來(lái)，債務(wù)重組完成只是走出債務(wù)危機(jī)的第一步，碧桂園等房企仍需要充分改善經(jīng)營(yíng)基本面。2024年9月底支持政策落地后，核心城市市場(chǎng)銷售有所加快，企業(yè)應(yīng)把握好政策窗口期，提高項(xiàng)目產(chǎn)品力，加大營(yíng)銷力度；另外，或可與政府部門積極對(duì)接土地調(diào)規(guī)、退地?fù)Q地政策，回籠資金或換倉(cāng)促進(jìn)去化。
“房企重組的背景是房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。”李宇嘉表示，從2021年下半年以來(lái)，經(jīng)過(guò)三年半的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)降幅開(kāi)始收窄，一二手房總交易量已經(jīng)穩(wěn)定在14億-15億平方米。一線城市已經(jīng)趨穩(wěn)，三四線城市跌幅在明顯收窄，市場(chǎng)底部越來(lái)越清晰。對(duì)于債務(wù)人來(lái)講，不能倒在黎明前，最優(yōu)選擇就是和企業(yè)共渡難關(guān)，等待市場(chǎng)和企業(yè)價(jià)值的修復(fù)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，只有做好保交房、修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，才能真正贏得市場(chǎng)的認(rèn)可，老百姓用真金白銀投票，才是真正地自救，也是企業(yè)起死回生的關(guān)鍵。
碧桂園在公告中表示，境外債重組的目標(biāo)達(dá)成后，將使得公司擁有更具可持續(xù)性的資本結(jié)構(gòu)，使其能夠?qū)Ｗ⒂诮桓蹲》俊⒗^續(xù)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)、保持資產(chǎn)價(jià)值及落實(shí)其認(rèn)為最有潛力為所有利益相關(guān)者實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的業(yè)務(wù)及資產(chǎn)出售策略。
龍光集團(tuán)也表示，整體重組方案旨在減輕公司的債務(wù)負(fù)擔(dān)，恢復(fù)公司的資本結(jié)構(gòu)，促進(jìn)公司內(nèi)部生產(chǎn)和營(yíng)運(yùn)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從而釋放其資產(chǎn)的潛在價(jià)值，有利于保護(hù)相關(guān)者利益。
值得關(guān)注的是，1月13日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在第18屆亞洲金融論壇上表示，“我們從供需兩端綜合施策，（一方面）優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，優(yōu)化相關(guān)的稅收政策，（另一方面）加上經(jīng)營(yíng)主體通過(guò)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略、債務(wù)重組等方式進(jìn)行的自我修復(fù)，地方政府債務(wù)、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)趨于收斂，市場(chǎng)成交水平總體改善。”
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶
