今年，鄭州交辦的不動產(chǎn)辦證類問題樓盤6月底前動態(tài)清零，停工爛尾類項目12月底前化解大頭。

在鄭州大學(xué)旁，鄭州“保交樓”代表項目之一的金橋西棠正在施工，上千名業(yè)主也盼望著交房時刻的到來。

日前，新京報記者實地走訪了解到，金橋西棠被鄭州高新區(qū)列為重點“保交樓”項目，在鄭州市委市政府的關(guān)注和支持下，該項目目前已經(jīng)全面復(fù)工，將在明年8月完成交付。

不只是金橋西棠，從去年7月到今年7月，在這一年的“保交樓”工作中，鄭州這座中部省會城市正在全力打贏“保交樓”攻堅戰(zhàn)。

新京報記者在鄭州走訪過程中還了解到，部分“保交樓”項目已經(jīng)在今年上半年完全或分批實現(xiàn)交付，例如瀚海思念城、名門翠園、建業(yè)·盛悅府、正商生態(tài)城、鄭州華僑城、融創(chuàng)城、恒大城等；而曾經(jīng)的“超大爛尾小區(qū)”啟福城、融創(chuàng)御湖宸院、融創(chuàng)中原大觀等項目，也在加緊施工“保交付”。

追回預(yù)售資金，金橋西棠“保品質(zhì)”之戰(zhàn)

7月6日，新京報記者來到鄭州高新區(qū)金橋西棠的工地，看到該樓盤的14棟住宅樓主體已經(jīng)全部封頂，內(nèi)外粉刷全部完成。在工地入口處，工人正在進行小區(qū)景墻石材鋪貼，實景示范區(qū)地面的鋪整工作等；從施工樓棟往上看，吊梯也正在上下運行，有部分工人在進行高樓作業(yè)。

隨著追回被股東挪用的預(yù)售資金，金橋西棠復(fù)工。

據(jù)金橋西棠項目負(fù)責(zé)人介紹，目前，金橋西棠正在進行景觀回填土、景觀構(gòu)筑物基礎(chǔ)施工、外墻保溫涂料施工、室內(nèi)公區(qū)精裝、地坪等工序。7月下旬，西棠實景示范區(qū)即將向業(yè)主開放。

對于金橋西棠的交付時間，根據(jù)“鄭州發(fā)布”官微此前發(fā)布的消息，金橋西棠力爭在2024年5月31日完成交付。2022年下半年，因疫情封控導(dǎo)致項目工期延期3個月，按照工程正常排期，交付日期將推遲至2024年8月。

作為“保交樓”重點項目，金橋西棠有其自身的特殊性。金橋西棠最初停工時間較早，2021年12月，由于原股東方金橋和永威兩大股東之間陷入糾紛，“永威要撤出”的消息引發(fā)了業(yè)主的不滿，而后又于去年年中爆出項目預(yù)售資金被挪用的情況。

據(jù)悉，金橋西棠屬于熱銷項目，本身并不缺錢，而其缺錢的原因是因為項目股東方轉(zhuǎn)出銷售款10.115億元。去年7月2日，鄭州高新區(qū)“永威西棠”專班宣布，10.115億元被股東挪用的資金已追回，將由鄭州市高新區(qū)管委會委派國資公司監(jiān)管項目資金使用。

據(jù)金橋西棠項目負(fù)責(zé)人介紹，目前，原股東糾紛已解決，永威方面已經(jīng)完全撤出，項目現(xiàn)由金橋置業(yè)100%控股，項目營銷、工程、施工方團隊均為原班人馬，確保項目交付標(biāo)準(zhǔn)、景觀方案不變。

在資金有所保證后，金橋西棠現(xiàn)在的任務(wù)不僅僅是“保交付”，更重要的是“保品質(zhì)”。該項目作為高新區(qū)改善樓盤，售價接近2萬元/平方米，比周邊新盤高出3000元-4000元/平方米，當(dāng)初購房時，多數(shù)業(yè)主是奔著本土老牌開發(fā)商“永威”的招牌去的，當(dāng)永威撤出后，金橋獨自操盤的情況下，如何保證品質(zhì)才是當(dāng)下業(yè)主關(guān)心的問題。

對于這一問題，金橋置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人對新京報記者表示：“金橋西棠作為金橋置業(yè)旗下的第一個項目，一直以來金橋都高度重視項目的建設(shè)進度及工程品質(zhì)，致力于將其打造成公司首個品質(zhì)標(biāo)桿代表作。因此，無論從項目的工程質(zhì)量、社區(qū)品質(zhì)、景觀園林，還是物業(yè)服務(wù)等方面，都要求項目團隊做到同標(biāo)準(zhǔn)項目中的最高水準(zhǔn)。”

作為金橋置業(yè)的首個項目，為了彌補開發(fā)經(jīng)驗的不足，金橋置業(yè)“挖”來了萬科、融創(chuàng)、康橋、永威等品牌房企的職業(yè)經(jīng)理人，并且穩(wěn)住了原有永威團隊，在力求“原汁原味”呈現(xiàn)原有規(guī)劃和設(shè)計的基礎(chǔ)上，金橋置業(yè)又追加了2000萬元進行品質(zhì)升級改造，例如，更換真石漆品牌、更換室內(nèi)推拉門雙層玻璃為中空三層玻璃等。不過，業(yè)主的口碑才是“試金石”，金橋西棠最終品質(zhì)如何還需要等到交付時業(yè)主的檢驗。

事實上，鄭州高新區(qū)金橋西棠項目代表著一類“保交樓”項目，即原先項目預(yù)售資金被挪用，而后追回至監(jiān)管賬戶可覆蓋項目保交付資金，這一類項目大多為熱銷項目，項目本身并不缺錢，在資金追回后，項目可進入正常施工狀態(tài)，這類“保交樓”項目給市場的警示是，各方需要加強對預(yù)售資金監(jiān)管，以保證預(yù)售資金用于本項目的交付。

值得一提的是，河南省加強對預(yù)售資金的監(jiān)管。去年3月11日，河南省多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的意見》。其中規(guī)定，監(jiān)管賬戶收取的房價款屬于重點監(jiān)管資金的，經(jīng)批準(zhǔn)后專項用于支付項目工程建設(shè)費用；不得用于支付其他借（貸）款的本金和利息，不得用于繳納土地價款等。

爭取專項借款，名門翠園、瀚海思念城迎交付

從項目停擺到分批交付，名門翠園項目是鄭州金水區(qū)“保交樓”項目推進較快的代表項目之一。

名門翠園位于鄭州金水區(qū)北部核心位置，是金水北最大的城中村改造綜合體項目，曾在2018年開盤時熱銷走紅，轟動一時。名門翠園最初由河南圣鴻置業(yè)有限公司開發(fā)。在該公司陷入資金鏈危機后，于2019年底停工。

2021年，新京報記者首次來名門翠園探訪時，看到項目現(xiàn)場施工停滯、工地荒廢。而時隔2年后，2023年7月6日，記者再次走訪名門翠園時，看到該項目呈現(xiàn)出一番新的景象。該項目4號地塊已經(jīng)實現(xiàn)交付，1號、5號、6號地塊均在施工中。其中最大的變化是，2021年，1號地塊主體結(jié)構(gòu)施工進度約有一半，而目前1號地塊的云鼎院已經(jīng)封頂；6號地塊的熙晴院已經(jīng)完成結(jié)構(gòu)封頂和外墻粉刷。

據(jù)名門翠園業(yè)主出具的全周期施工計劃表顯示，名門翠園1號地塊、6號地塊分別計劃于今年10月30日、11月30日交付。

據(jù)記者了解，名門翠園作為鄭州金水區(qū)“保交樓”的重點項目之一，去年，在政策的支持下，已經(jīng)申請到了國家“保交樓”專項借款，在這一資金支持下，名門翠園得以復(fù)工并實現(xiàn)了分批交付。

在“保交樓”政策的支持下，名門翠園得以復(fù)工。

今年3月29日，名門翠園4號地塊（即熙雅苑小區(qū)）已經(jīng)率先實現(xiàn)交付，共交付789套住房，總建筑面積7.8萬平方米，包括3棟高層、3棟洋房，實現(xiàn)了“交房即交證”。

新京報記者來到名門翠園熙雅苑小區(qū)，不少業(yè)主已經(jīng)開始裝修。但是，記者也發(fā)現(xiàn)，熙雅苑小區(qū)雖然實現(xiàn)了交付，但是小區(qū)的綠化、道路等方面并未達到業(yè)主的期望。

“業(yè)主們都很感謝‘保交樓’的政策，救活了名門翠園。但是，從交付品質(zhì)來看，熙雅苑小區(qū)綠化不足，黃土裸露隨處可見，迎賓樹半數(shù)枯萎，而且塑膠跑道起皮開裂，看到這些，我們內(nèi)心也有很大的憋屈感，希望‘保交樓’在保速度之外，也能有品質(zhì)的保證。”一位名門翠園的業(yè)主說。

同樣位于鄭州金水區(qū)的“保交樓”項目瀚海思念城，剛在7月6日迎來交付。據(jù)悉，瀚海思念城所在地塊原為思念老工廠地塊，2019年首推1180套房源，毛坯均價為18500元-18800元/平方米，熱銷23億元，在金水北一戰(zhàn)成名，被封“神盤”，原定于2022年年中交房。然而，項目通知業(yè)主延期交房，還被證實“26億元預(yù)售監(jiān)管資金被挪用”，并且拖欠中建七局工程款。

2022年9月，在“保交樓”政策驅(qū)動下，瀚海思念城出現(xiàn)在鄭州第一批“保交樓”專項借款項目中，用未建成的商業(yè)抵押獲得了2.5億元的額度。除此之外，瀚海還把旗下的聚金商業(yè)抵押給銀行又貸款4.5億元。

在資金難題解決后，2023年7月6日，瀚海思念城上千名業(yè)主終于結(jié)束了等待，迎來了交付時刻。記者走訪瀚海思念城交付現(xiàn)場，其黑色建筑主體與白色的流線型露臺相結(jié)合，部分外墻使用了鋁板，太空銀的顏色更具時尚感和辨識度。同時，小區(qū)的部分綠化和道路地面還在做最后修補和清潔。

2023年7月6日，“保交樓”項目瀚海思念城迎來交付。

鄭州金水區(qū)的北部被稱為“金水北”，是近年來鄭州新盤集聚的熱門板塊，這里也是“保交樓”項目集中地。除了上述名門翠園、瀚海思念城外，記者也來到了融創(chuàng)中原大觀項目。在施工現(xiàn)場，工人正在做外立面工藝施工，同時，現(xiàn)場也有吊裝電梯和挖掘機等同時運轉(zhuǎn)。

記者從融創(chuàng)方面了解到，目前，融創(chuàng)在鄭州的9個“保交樓”項目都已經(jīng)全部復(fù)工，包括御湖宸院、大河宸院、融創(chuàng)城、運河源、蘭園、中原大觀、東方宸院、中原融創(chuàng)文旅城、融創(chuàng)銀基國際旅游城，均在緊張施工中。其中，大河宸院、蘭園、中原大觀、融創(chuàng)城、中原融創(chuàng)文旅城也都獲得政府紓困資金支持。

鄭州首批60個紓困項目將于10月底前交付

作為中部省會城市，也作為去年停工樓盤較為集中的重點城市，鄭州“保交樓”的進展一直備受關(guān)注。

去年9月，鄭州印發(fā)了《“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實施方案》，成為行業(yè)關(guān)注焦點。據(jù)“鄭州發(fā)布”官微披露，在30天專項行動中，鄭州全市排查出的147個已售停工、半停工商品住宅項目中，有145個實現(xiàn)全面、實質(zhì)性復(fù)工。

從去年7月到今年7月，“保交樓”政策實施已滿一周年。雖然鄭州官方層面目前尚未披露“保交樓”的具體進展數(shù)據(jù)，但是，這場“保交樓”戰(zhàn)役確已取得了較為顯著的戰(zhàn)果。

今年1月4日，鄭州市市長何雄在政府工作報告中總結(jié)稱，2022年，鄭州強力推進“保交樓”和安置房建設(shè)。在“保交樓”方面，鄭州在全國首創(chuàng)“4+1”模式，落實支持資金300多億元，全市“保交樓”項目實質(zhì)性復(fù)工95%以上；列入省問題樓盤臺賬的“辦證難”“配套設(shè)施不完善”兩類項目全部化解。

今年3月，鄭州市召開2023年全市住房保障和房地產(chǎn)管理工作會議。其中提到，使用第一批專項借款的60個保交樓項目，10月底前全部建成交付；使用第二批專項借款的82個項目，年底前建成交付50%。交辦的不動產(chǎn)辦證類問題樓盤6月底前動態(tài)清零，停工爛尾類項目12月底前化解大頭落地。

以鄭州金水區(qū)為例，自去年至今年7月初，金水區(qū)已經(jīng)實現(xiàn)錦藝金水灣等10個項目、10805套商品房建成交付，累計籌集資金37億元，帶動投資超70億元。

在“保交樓”期間，面對項目資金緊張、進展停滯的困難局面，金水區(qū)充分發(fā)揮轄區(qū)兩家AA+信用評級平臺公司優(yōu)勢，累計爭取各類政策性貸款、商業(yè)貸款約35億元。同時，依法打擊企業(yè)“躺平”行為，累計約談企業(yè)120余人次，立案3起，倒逼企業(yè)籌集資金10.5億元。

但是，在實際走訪中，紓困資金的籌集和運營仍然是當(dāng)下鄭州“保交樓”工作的難點。某大型品牌開發(fā)商在鄭州的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“我們項目確實在‘保交樓’名單之列，專項借款資金也下來了，但是還沒有到項目上，因為項目的剩余資產(chǎn)已經(jīng)被凍結(jié)，沒有抵押物可用來抵押。”

從目前順利交付的“保交樓”項目也可以看出，一類是金橋西棠，追回被挪用的資金后能夠覆蓋項目建設(shè)；另外一類是名門翠園、瀚海思念城，能夠以剩余住宅或商業(yè)資產(chǎn)的貨值用來抵押，或者此前已抵押的資產(chǎn)可以解除。

當(dāng)下，“保交樓”紓困基金的申請也具有多重門檻限制。例如，鄭州此前設(shè)立了百億紓困基金。根據(jù)記者此前從鄭州業(yè)內(nèi)人士處得到的一份“項目篩選要求”文件顯示，申報紓困基金支持的項目應(yīng)符合6個要求，包括項目位置優(yōu)越、配套確權(quán)、開發(fā)商信譽良好、剩余貨值充足、不存在股東糾紛、股權(quán)和資產(chǎn)不存在查封和凍結(jié)等。

一名鄭州外來的品牌開發(fā)商內(nèi)部人士向記者表示：“去年集團‘爆雷’之后，項目層面也受到了波及，項目剩余的資產(chǎn)已經(jīng)被抵押，達不到申請專項借款和紓困基金的條件，這就相當(dāng)于沒了‘活水’。”

多名業(yè)內(nèi)人士也向記者表示：“‘保交樓’后續(xù)的推進仍需要更多的資金，籌集資金、資金退出、資金有效運轉(zhuǎn)仍然是保交樓的難點。”

新京報制圖/許英劍

■延展

河南省爭取兩批專項借款，已交付4.94萬套房

不只在省會鄭州，河南省其他城市的“保交樓”在今年上半年也取得了新的進展。

以開封為例，今年1月，開封市“保交樓”專項借款首個項目——龍亭區(qū)圣樺城五期正式交房，共計交付10棟樓、859戶。該項目在開封當(dāng)?shù)亍氨＝粯恰惫ぷ鲗０嗟牧ν葡拢晒ι暾埖轿弧氨＝粯恰睂ｍ椊杩?000萬元，去年9月底復(fù)工并得以交付。

同時，記者在當(dāng)?shù)亓私獾剑_封各個區(qū)正在積極申報和落實“保交樓”配套資金，并用于推動“保交樓”項目的交付。以開封示范區(qū)為例，截至今年4月，第一批7家企業(yè)申報專項借款4.005億元，已協(xié)調(diào)金融機構(gòu)落實配套資金4億余元；第二批26家企業(yè)申報專項借款10.082億元，配套資金已達成意向約6億元。

除開封外，河南另一個核心城市洛陽的“保交樓”工作也迎來進展。據(jù)《河南日報》報道，去年9月以來，洛陽市先后爭取兩批“保交樓”專項借款逾33億元。截至今年4月13日，第一批“保交樓”項目共交付19個項目、9554套住房，撥付專項借款約13.6億元，房屋交付量和資金撥付率均位居全省第一；第二批國家專項借款已撥付46個項目，共計13.58億元，其中約2.78億元資金已撥付到22個項目的施工單位，6個“保交樓”項目完成交付1027套住房。

綜合河南全省數(shù)據(jù)，在專項借款使用方面，河南省爭取國家兩批專項借款453億元，已支付使用152.68億元。截至今年4月，河南省兩批專項借款項目已經(jīng)建成交付4.94萬套房，近5萬戶購房群眾拿到不動產(chǎn)權(quán)證，預(yù)計年底前交付可達到90%，能夠完成住建部要求的不低于70%目標(biāo)。